Sitemizde, siz misafirlerimize daha iyi bir web sitesi deneyimi sunabilmek için çerez kullanılmaktadır.
Ziyaretinize varsayılan ayarlar ile devam ederek çerez politikamız doğrultusunda çerez kullanımına izin vermiş oluyorsunuz.
X

Madde 706

1. Hukukî işlem

II. Kazanma yolları

1. Hukukî işlem

Madde 706 - Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

I-) Yargı Kararları:

1-) YİBK, T: 10.06.1931, E: 1931/2, K: 1931/40:

“… Esbabı mebsuteye binaen emvali gayri menkulenin noter senedile alım ve satımı kanunen gayri muteber olduğu … takarrür etmiştir.” (RG. 12.08.1931; S: 1871).

2-) YİBK, T: 07.06.1939, E: 1936/31, K: 1939/47:

“… Her ne kadar gayri menkulün haricen satışına ve satış vaadine müteallik akit ve muameleler kanunen muteber bulunmamış ise de satıcının memuru mahsus huzurunda ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini taahhüd etmiş ve alıcının da aralarında takarrür eden bedeli bu şartla satıcıya vermiş olmasına ve şu suretle şartın tahakkuk etmediği takdirde bedelin iadesi müteahhidünbih bulunmasına göre bu taahhütten doğan borçların haklı bir sebep olmaksızın mal iktisabından tevellüd eden borçlar mahiyetinde olmadığından hadisede Borçlar Kanununun 66 ncı maddesinde yazılı müruru zaman müddeti kabili tatbik bulunmadığı ve mezkûr kanunun 125 inci maddesi mucibince kanunda başka suretle bir hüküm mevcud olmayan her dava 10 senelik müruru zamana tâbi tutulduğu cihetle bu misillû davalar 10 senelik umumî müruruzaman hükümlerine tâbi olduğu gibi satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü ifa edebileceğine göre bunun icrasını beklemek zaruretinde bulunan alıcı için ancak şartın tahakkuk etmediği ve ferağ ümidi münkati olduğu takdirde bedelin istirdadını davaya selâhiyet geleceğinden müruru zamanın da paranın verildiği tarihten değil, satıcının birrıza ferağdan nükûl ve imtina ettiği zamandan başlıyacağına … karar verildi.” (RG. 30.04.1940; S: 4497).

3-) YİBK, T: 10.07.1940, E: 1939/2, K: 1940/77:

“…haricen gayrimenkul satılıp da bedeli satana ve gayri menkul de alana teslim ve bu suretle gayri menkul alanın intifaına terk edildiği ve ahiren bunlardan biri ferağdan veya teferruğdan imtina ettiği takdirde muteber olmayan bu satış zımnında her iki tarafın verdiğini istirdada hakkı mevcud ve satın aldığı parayı ve müşteri de gayri menkulu iade vecibeleriyle mükellef bulunmuşlar ise de; bir taraf vecibesini ifa etmedikçe diğer tarafı ifayı vecibeye davet edemiyeceğine binaen aldığı bedeli iade etmeyen tarafın; diğer tarafı gayrimenkulu iadeye icbar ve intifadan men‘edemiyeceğine ve para iade olununcaya kadar gayrimenkulden intifaa izin mevcud addedileceğine ve bu vaziyette yani verdiği bedel kendisine iade edilmeyen tarafın mütemerrit addine imkân bulunmadığına ve parası iade edilinceye kadar da intifa ettiği semerelerin tazminiyle ve ecrimisil itasiyle mükellef tutulamıyacağına … karar verildi.” (RG. 01.02.1941; S: 4723).

4-) YİBK, T: 06.01.1943, E: 1941/18, K: 1943/3:

“… 1921 sayılı kanun Rus tabiiyetini ihtiyar edip Rusya’ya giden Malaganların bu sırada gayrimenkullerini temlik ederken imza etmiş oldukları senetler hakkında istisnaî bir mahiyeti haiz ve o esnada zarurî olarak tapu dairesi haricinde yapılan o gibi satışlara mahsustur. Kanun ünvanında “Malaganlardan Noterlikten Musaddak Senetle Satın Alınan Gayrimenkullerin Tapuya Tescili Hakkında Kanun” denilmiş olmasında ve metninde de Noterlikçe re’sen tanzim edilmek lüzumu münderiç bulunmayıp bilâkis “Noter senedatı” diye mutlak ve şümullü bir tabir kullanılmasındaki delâletlerden o sıralarda re’sen tanzim edilememiş, fakat Noter Kanunu hükümleri dairesinde usulüne muvafık olarak tasdik ve tevsik olunmuş bulunan satış senetlerinin muteber ve tescil için kâfi sayıldığı anlaşılmaktadır. Zikrolunan sebeplere mebni mezkûr 1921 numaralı kanun hükmünün hariçte tanzim edilmekle beraber usulü dairesinde noterler tarafından tasdik edilmiş bulunan satış senetlerine de şamil bulunduğuna … karar verildi.” (RG. 16.03.1943; S: 5356).

5-) YİBK, T: 05.07.1944, E: 1944/12, K: 1944/26:

Bkz. madde 722.

6-) YİBK, T: 22.11.1944, E: 1944/27, K: 1944/32:

Bkz. madde 973.

7-) YİBK, T: 20.02.1946, E: 1945/12, K: 1946/5:

“… Yukarda beyan edilen sebeplerden dolayı, Emniyet Sandığına merhun bir gayrimenkulun ihalesine dair icra tetkik merciinden verilen karara karşı aynı mercie şikâyet veya Yargıtayın İcra ve İflâs Dairesine temyiz yolu ile müracaata kanunî imkân olmayıp o gibi ihalelerin feshi ancak dâva yoliyle mahkemeden istenebileceğine ve mahkemelerin bu husustaki dâvalara bakmakla görevli olduklarına … karar verildi.” (RG. 26.07.1946; S: 6369).

8-) YİBK, T: 09.10.1946, E: 1946/6, K: 1946/12:

“… Zilyedlik aynî bir hakdır1. Zilyedin eşya üzerinde maddi veya hukuki mutlak tasarruf hakkını haiz olması ve şeyi herkese karşı koruma yetkisi zilyedliğin aynî bir hak olmasının vasıf ve icablarıdır, Medeni Kanumuzun aynî haklar başlıklı olan dördüncü kitabının üçüncü kısmında zilyedliğe dair olan hükümleri toplamış olması da zilyedliği aynî haklardan saydığının diğer suretle bir açıklaması olur. Bu halde zilyedliğin aynî bir hak olmadığı iddiası kanunun bu hüküm ve açıklamaları karşısında yersiz kalır.

Zilyedlik esasta bir hak olduğundan, kanun ile menedilmemiş veya kanunda aksine bir hüküm konmamış olan her hak gibi, sahibi tarafından terk ve başkasına ivazlı veya ivazsız olarak devrolunabilir ve irs yoliyle intikal eder. Medeni Kanunun 639 uncu maddesi hükmüne bir gayrimenkulün mülkiyetini ilerde iktisap salâhiyetini veren zilyedlik hakkının, devir ve temlik edilemiyeceği ve irs yoliyle intikal etmiyeceği hakkında kanunda hiç bir hüküm yoktur. Kanunun genel hükümlerinden de böyle bir sonuç çıkarılamaz. Aksine olarak, mülkiyet hakkında, mülkiyetin gayri aynî haklarda olduğu gibi zilyedliğin de bir kimseden diğerine devrolunabileceğini ve intikal edeceğini açıklar kanunda hüküm vardır. Medeni Kanunun 890 ıncı maddesi zilyedliğin; şeyin aynını veya onu iktisap edenin iktidarına geçirecek vesaiti teslim ile intikal edeceğini ve bir şey evvelki zilyedin rızasiyle iktisap edenin iktidarı dairesine geçmekle zilyedliğin naklinin tamam olacağını bildirir. Bu madde menkul ve gayrimenkul mallar hakkında uygulanır müşterek hükmü, ve yine gayrimenkul malların mülkiyeti ile beraber asli veya mülkiyetten soyut (mücerred) olarak fer’î zilyedliklerinin naklini şümulüne alan mutlak bir beyanı ihtiva eder. İktisap olunan zilyedliğin asli veya fer’î olduğu diğer deyimle asli veya fer’î zilyedlikten hangisinin iktisap edildiği hususu naklin dayandığı hukuki münasebetlerin mahiyetine bakılarak hallolunur.- Mülkiyetten soyut zilyedliğin devri cevazı 909 uncu maddeden daha açık anlaşılır. Bu maddede «zamanaşımından faydalanmak hakkına malik olan zilyed, bu hakdan faydalanma salâhiyetine malik evvelki zilyedin zilyedliğini kendi müddetine ekleyebilir» diye yazılıdır. Bu madde, menkul ve gayrimenkul mallarda zaman aşımı yoluyla ilerde mülkiyet iktisabını sağlayan kanun hükümlerini tamamlar, ve onlara daha geniş bir uygulama yeri ve imkânı verir. Madde hükmü veçhile eski ve yeni zilyedliklerin birbirine katılabilmesi için bunlar arasında hukuki bir bağın ve bitişikliğin (ittisal) bulunması gerektir. Eğer evvelki ve sonraki zilyedlikler arasında hukuki bir bitişiklik bulunmazsa bunlara aid müddetlerin birbirine eklenmesine imkân ve cevaz olmaz. Bu halde zilyedliğin terki hükmü yürür ve yeni zilyed için mülkiyet iktisabını sağlıyan kanuni sürenin yeni baştan geçirilmiş olması gerekir. Hukuki bitişikliğin mahiyeti, muris ile vâris, bağışlıyan ile bağış alan, satıcı ile alıcı gibi kimseler arasındaki kanuni veya akdî münasebetler ile izah olunur. Maddeden yalnız muris ile vâris elinde geçen müddetlerin birbirine katılacağının maksut olduğu söylendi. Ölmüş bir kimseden vârisine mirasçılık yoliyle geçebilen bir hakkın başka yollar ile geçemiyeceğini kabul eden bir hukuk kaidesi ne düşünülür, ne vardır. Bir kimse ölümünden sonra mirasçılarına intikal edecek olan bir hakkı üzerinde elbette sağlığında dilediği gibi tasarruf edebilir; Genel hukuk kaidesi budur. Bu yönden maddenin dar anlamına ait olan mütalâa kanuni bir sebebe dayanmaz. Söz özetlenirse yukarda yazılan kanun hükümleri henüz mülkiyeti kazanılmamış olan bir gayrimenkul zilyedliğinin bağıt konusu olabileceğini ve böylece bir elden diğer ele geçebileceğini tereddütsüz anlatır. …

Bir kimsenin kanunlar uyarınca henüz malik olmadığı tapuda kayıtlı olmıyan bir gayrimenkulünü başkasına satıp teslim etmesi ilerde mülkiyet iktisabına yarıyan o mal üzerindeki fiilî tasarruf hakkını, zilyetliğini devre mahmul olduğu ve aynî bir hak olan zilyetliğin her hak gibi devri caiz ve muteber olup resmî şekle tabi bulunmadığı cihetle bu muamelenin tapulu gayrimenkullerin haricî satışlarına kıyas suretiyle kendiliğinden hükümsüz sayılamıyacağına ve böyle bir devre karşı aldanma, rıza fesadı vesaire gibi sebeplerle vukubulan sataşmalarda (taarruzlarda) diğer tarafın zamanaşımına veya hak düşüren sürelere dayanarak savunmaya hakkı olacağı gibi dâva sebebine bakılarak hâdiseye uyan zamanaşımı veya hak düşüren süre hükümlerinin uygulanması gerekeceğine ve bu arada yerine göre Borçlar Kanununun 125. maddesinde yazılı on senelik zamanaşımının uygulanabileceğine ve böylece hâdisede Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin kurduğu içtihadın doğruluğuna … karar verildi.” (RG: 20.06.1947, S: 6637).

9-) YİBK, T: 10.12.1952, E: 1950/2, K: 1952/4:

Bkz. madde 676.

10-) YİBK, T: 10.12.1952, E: 1952/4, K: 1952/5:

“… İzah olunan işbu sebeblere binaen; akîtlerden birinin, ölünceye kadar bakmak ve onu görüp gözetmek şartiyle diğerine bir gayrimenkul temlikini mutazammın olarak yapmak istediği mukaveleleri tanzime, Sulh Hakimleriyle, Noterlerin ve Tapu Sicil Muhafız veya Memurlarının salâhiyetli bulunduklarına … karar verildi.” (RG. 13.03.1953; S: 8358).

11-) YİBK, T: 07.10.1953, E: 1953/8, K: 1953/7:

“… aralarında mevcut olduğunu iddia ettiği akdî bir münasebete müsteniden tapuda malik sıfatiyle mukayyet bulunan bir şahıstan sicildeki kaydın namına tashihini isteyen kimsenin Medenî Kanunun 634 üncü maddesine uygun şekilde dâvalı ile beyinlerinde inıkat etmiş muteber bir akte istinat etmesi lazımdır. Böyle bir akdin inikat etmediği dâvacının beyanından anlaşıldıktan sonra kanunun mevcut olmadığını kabul ettiği bir halin ispatı da artık mahkemece düşünülemez. Bu gibi hallerde dâvanın hukuki sebepten mahrum bulunması bakımından reddedilmesi iktiza ettiğine … karar verildi.” (RG. 28.11.1953; S: 8569).

12-) YİBK, T: 07.12.1955, E: 1955/18, K: 1955/27:

“… haricen gayrimenkul satışına veya satış vaadine müteallik senetler hangi şekilde olursa olsun satış bedelinin istirdadı icra dairesinden talebedilemeyip mahkemeye ait ve bu gibi taleplerin tetkiki icra dairelerinin vazifesi haricinde olduğuna ve İcra ve İflâs Dairesi’nin son içtihadının kanunun ruhuna uygun bulunduğuna … karar verildi”. (RG. 11.02.1956; S: 9231).

13-) YİBK, T: 03.06.1959, E: 1959/8, K: 1959/24:

“… tapuda kayıtlı olmıyan ve belediyelere ait seyrangâh ve metruk mezarlıkların belediyelerin salâhiyetli uzuvları tarafından şahıslara satılmasına karar verilmiş ve salâhiyetli uzuvlarının tâyin ettikleri şartnamelere uygun şekilde şahıslara ihale ve keyfiyet salâhiyetli uzuvlar tarafından tasdik edilmiş ve müşteriye terettüp eden vecibeler yerine getirilmiş ise; gayrimenkulün ihaleden evvel belediye adına tapuya tescil edilmemiş olması ihalenin muteberiyetini ihlâl etmiyeceğine ve müşterinin tescil dâvası açabileceği … karar verildi.” (RG. 03.08.1959; S: 10269).

14-) YİBK, T: 01.04.1974, E: 1974/1, K: 1974/2:

“… Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicillinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında Tapu Sicil Memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanunu’nun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medenî Kanun’un 507. ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına … karar verildi.” (RG. 30.05.1974; S: 14900).

15-) YİBK, T: 30.09.1988, E: 1987/2, K: 1988/2:

Bkz. madde 716.

16-) Y. 13. HD, T: 22.01.2007,  E: 2006/12836,  K: 2007/459:

“… Davacı, davalıya 133 ada 5 nolu parseldeki taşınmazı 24.8.2004 tarihinde haricen sattığını, karşılığında 1.10.2000 vade tarihli bono verdiğini ve vade tarihinde 18.000.- YTL. ödeme yaptığını bakiye bedeli için yeni bir senet verdiğini ancak ödemediğini, yapılan takibe de haksız itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline % 40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, borcunun bulunmadığını savunarak, davacının reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalının ödemeyi ispatlayamadığı gerekçesi ile itirazın iptaline ve % 40 tazminata karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olduğu yönünde bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (MK.706, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri). O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak davalıdan satış bedelinin tahsilini isteyemez. Aksi halin kabulü satışı geçerli hale getirir. Bu nedenle davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak ancak verdiğini, aldığı parayı iade koşulu ile geri isteyebilir.

Mahkemenin kabul şekli, geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getireceğinden verilen karar, az yukarıda açıklanan yasa hükümlerine aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle, davacının verdiğini isteme hakkı saklı kalmak kaydı ile, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. …”

Not: Bu yönde bkz. Y. 8. HD, T: 17.11.2003, E: 2003/7853, K: 2003/7645.

17-) Y. 8. HD, T: 14.01.2005, E: 2004/8656, K: 2005/266:

“… Davacı vekili, 1231 ve 1168 parselleri 2.8.1977 tarihinde davalıların mirasbırakanı Sabit’den 60.000.- TL karşılığında satın ve devraldığını, satış parasının 50.000.-TL’sini ödediğini açıklayarak Sabit adına kayıtlı paylara ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline, bu isteği yerinde görülmediği takdirde rayiç değeri olan 15.000.000.000.- TL’nin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 17.900.000.000.-TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu 1168 ve 1231 parseller, kadastro yoluyla 11.2.1952 tarihinde 1/3 payı Sabit, geriye kalan paylar da davada taraf durumunu almayan üçüncü kişiler adına tespit ve tescil edilmiştir. Harici satışın yapıldığı tarihte dava konusu parseller tapuda kayıtlı bulanan yerlerdir. TMK’nın 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükümleri uyarınca tapulu taşınmazın haricen satışı geçerli hukuki sonuç doğurmaz. Böyle bir satışa dayanılarak iptal ve tescile karar verilemez. Ancak, harici satış nedeniyle taraflar vermiş oldukları değerle(ri) geri isteyebilirler. Davacı vekili kademeli olarak açtığı davada iptal ve tescil isteği yerinde görülmediği takdirde taşınmazın dava günündeki rayiç değerine hükmedilmesini istemiştir. Harici satış geçersiz olduğuna göre davacı ancak satış parasını isteyebilir. Satış parasının yerine taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine hükmedilemez. Bu açıklamalar karşısında, harici satış halinde taraflar ancak geri verdiklerini isteyebileceğinden satış parasının uyarlama kuralları uyarınca dava tarihindeki karşılığının belirlenmesi, taşınmazdaki yararlanmaların da gözetilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken dava konusu parsellerin dava tarihindeki rayiç bedelleri üzerinden tazminata hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir. …”

II-) Türk Kanunu Medenîsi:

II. İktisap tarikleri

1- Mülkiyeti nakleden akitler

Madde 634

Mülkiyeti nakleden akitler resmî şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Ölüme bağlı tasarruflarla evlenme mukaveleleri kendilerine mahsus şekillere tabidir.

III-) Madde Gerekçesi:

Yürürlükteki Kanunun 634 üncü maddesini karşılamaktadır.

Madde konu başlığı ile birlikte arılaştırılmak suretiyle yeniden kaleme alınmış, kaynak Kanunda olduğu gibi yürürlükteki maddenin birinci fıkrası iki fıkra hâline getirilmiştir.

Yürürlükteki maddenin “Mülkiyeti nakleden akitler” şeklindeki kenar başlığı “Hukukî işlem” olarak değiştirilmiştir. Çünkü mülkiyetin hukukî işleme dayalı devri, sadece sözleşme şeklinde değil, tek taraflı bir hukukî işlem, örneğin vasiyetname şeklinde de yapılabilir.

Not: Her ne kadar madde gerekçesinde Türk Kanunu Medenîsi’ndeki maddenin birinci fıkrasından bahsedilse de söz konusu maddenin tek fıkradan oluştuğu göz önünde tutulmalıdır.

IV-) Kaynak İsviçre Medenî Kanunu:

1-) ZGB:

II. Erwerbsarten

1. Übertragung

Art. 657

1 Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung.

2 Die Verfügung von Todes wegen und der Ehevertrag bedürfen der im Erbrecht und im ehelichen Güterrecht vorgeschriebenen Formen.

2-) CCS:

II. Modes d’acquisition

1. Actes translatifs de propriété

Art. 657

1 Les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété ne sont valables que s’ils sont reçus en la forme authentique.

2 Les dispositions pour cause de mort et le contrat de mariage demeurent soumis aux formes qui leur sont propres.

V-) Yararlanılabilecek Monografiler:

İlhan E. Postacıoğlu; Gayrimenkullerin Ferağına Müteallik Akitlerde Şekle Riayet Mecburiyeti, İstanbul, 1945.

Necip Kocayusufpaşaoğlu; Türk Medenî Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul, 1959.

Mustafa Çemberci; Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara, 1986.

Nejat Aday; Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, İstanbul, 1992.

M. Handan Surlu; Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara, 2007.



1   Her ne kadar içtihadı birleştirme kararında zilyetliğin aynî bir hak olduğu ifade edilmiş olsa da zilyetlik aynî hak değildir.

 


Copyright © 2017 - 2019 Prof. Dr. İlhan Helvacı. Tüm hakları saklıdır.